Инвестиционная квартира. Покупка за 4,5 млн, плановая продажа через год за 6 млн.

[jojo 881]

Предлагаю вашему вниманию готовый инвестиционный объект в перспективном регионе — на Кавказских Минеральных Водах (КМВ).

Суть предложения:

• Текущая цена выкупа: 4 500 000 рублей.

• Плановая цена продажи в 2026 (2025 опечатка) году: 6 000 000 рублей.

• Потенциальная прибыль: 1 500 000 рублей.

Описание объекта и его статус:

• Объект: Квартира в новостройке.

• Состояние: В стяжке (отделка под чистовую за вами или будущим покупателем).

• Статус дома: Введен в эксплуатацию. Все документы на квартиру готовы.

• Собственник: Один взрослый человек. Квартира была приобретена по договору купли-продажи (ДКП).

• Финансирование: Рассмотрю вариант с ипотекой от покупателя.

Ключевой нюанс и причина цены:
На текущий момент к дому подключены не все коммуникации. Работы по их подключению уже ведутся, все счета оплачены. Полное подключение ожидается в течение 2-3 месяцев. Именно этот временной фактор позволяет приобрести объект ниже рыночной стоимости до приведения его в стопроцентно ликвидное состояние.

Кому может быть интересно:

• Инвесторам, ищущим объекты с высоким потенциалом роста.

• Тем, кто планирует перепродажу недвижимости после получения полной готовности.

• Людям, рассматривающим покупку для последующей сдачи в аренду на популярном курорте.

Готов ответить на все ваши вопросы в этой теме, в личных сообщениях или по контакту ниже.

Для оперативной связи:
WhatsApp: +7 962 446-01-26

Обсуждение в комментариях приветствуется.

[ser289 1586]

А как ввели в эксплуатацию если коммуникации не подсоединены. И нет акта по их присоединению. Пахнет мошенничеством.

[alex_vence 118]

Так через год или в 2025, определитесь.

А если пойдет не по плану?

[jojo 881]

Так через год или в 2025, определитесь.
А если пойдет не по плану?

В 2026 году.
Пока план такой. Хотите разделить со мной риски? Возьмём 50/50?

Отправлено с моего 22071212AG через Tapatalk

А как ввели в эксплуатацию если коммуникации не подсоединены. И нет акта по их присоединению. Пахнет мошенничеством.

По документам всё чётко. Вводили как понимаю по суду, коммуникации были, но что-то пошло не так и теперь проводят заново.

Отправлено с моего 22071212AG через Tapatalk

[ser289 1586]

По суду геморрой, спасибо. Есть дом Толстого Лермонтова там тоже по суду оформляли собственность так до сих пор нормально им не занимаются.

Новое подключение может стать в копеечку

Edited October 13, 2025 by ser289

[Бештау 4800]

а как насчет уплатить 13% налога  с 6 миллионов ?

[ser289 1586]

22 минуты назад, Бештау сказал:

а как насчет уплатить 13% налога  с 6 миллионов ?

Ну не с 6 а с 1.5. но можно заморочиться и не заявлять всю сумму в договоре. Есть риски но выбор есть.

[Бештау 4800]

16 минут назад, ser289 сказал:

Ну не с 6 а с 1.5. но можно заморочиться и не заявлять всю сумму в договоре. Есть риски но выбор есть.

думаешь 4,5 мио год назад пойдут в зачет? 

Как я понимаю, право собственности возникает с момента регистрации собственности, а не с того времени когда ты платил за нее денежки. будь любезен выждать 5 лет.

а вот вступил в наследство части квартиры в которой "прописан" уже 44 года и продать могу только через три года ( без уплаты налога) ну или как вариант продать и купить новое жилье в определенного срок. Кажется это 30 дней.

 

Edited October 13, 2025 by Бештау

[ser289 1586]

2 минуты назад, Бештау сказал:

думаешь 4,5 мио год назад пойдут в зачет? 

Как я понимаю, право собственности возникает с момента регистрации собственности, а не с того времени когда ты платил за нее денежки. будь любезен выждать 5 лет.

а вот вступил в наследство части квартиры в которой "прописан" уже 44 года и продать могу только через три года ( без уплаты налога) ну или как вариант продать и купить новое жилье в определенного срок. Кажется это 30 дней.

 

Налог платится с дохода. А это разница между покупкой и продажей 

[Бештау 4800]

3 минуты назад, ser289 сказал:

Налог платится с дохода. А это разница между покупкой и продажей 

если так , то по идее может  и 1 мио в качестве налогового вычета можно? 

[ser289 1586]

33 минуты назад, Бештау сказал:

если так , то по идее может  и 1 мио в качестве налогового вычета можно? 

Вычет до 2 млн но всего раз в жизни 

[Крымчанин 60]

1 час назад, ser289 сказал:

Налог платится с дохода. А это разница между покупкой и продажей 

Это прибыль, а не доход

[jojo 881]

думаешь 4,5 мио год назад пойдут в зачет? 
Как я понимаю, право собственности возникает с момента регистрации собственности, а не с того времени когда ты платил за нее денежки. будь любезен выждать 5 лет.
а вот вступил в наследство части квартиры в которой "прописан" уже 44 года и продать могу только через три года ( без уплаты налога) ну или как вариант продать и купить новое жилье в определенного срок. Кажется это 30 дней.
 

Вы неверно трактуете законодательство. Налог в 13% вы заплатите с разницы между продажей и покупкой.

В нашем регионе минимальный срок владения, для освобождения от налога составляет 3 года.

Касательно наследной квартиры, надо смотреть документы. Были ли вы владельцем её доли, до вступления в наследство.

Отправлено с моего 22071212AG через Tapatalk

[ser289 1586]

15 минут назад, Крымчанин сказал:

Это прибыль, а не доход

С этим обратитесь к властям, почему налог назвали подоходным. 

[Aspectre 2718]

3 часа назад, ser289 сказал:

С этим обратитесь к властям, почему налог назвали подоходным. 

Всегда думал, что это ндфл

[romanvlad 12821]

Немного матчасти в тему:

Цитата

Если в 2025 году вы продаете недвижимость, находившуюся в вашей собственности менее минимального срока владения по НК РФ, учитывайте, что ставки НДФЛ с 1 января 2025 года изменились.

К тому же выбор шкалы зависит от того, в каком статусе выступает продавец: как обычное физлицо или как ИП (см. письмо Минфина от 30.01.2025 № 03-04-07/8326).

Для продажи недвижимости в качестве обычного «физика» ставки составляют:

• при доходе до 2,4 млн рублей — 13%;
• при доходе свыше 2,4 млн рублей — 15%.

Если недвижимость продает ИП в рамках предпринимательской деятельности на ОСНО, применяется расширенная шкала ставок 13-22%.

До 2025 года ставка 13% применялась к доходу от продажи недвижимости независимо от размера дохода и статуса продавца.

Налог по-прежнему взимается не со всей суммы продажи, а с разницы между стоимостью покупки и продажи или имущественного вычета (1 млн рублей для жилых объектов и 250 тыс. рублей для иных объектов недвижимости).

Например, если квартира приобретена в 2022 году за 8 млн рублей и продана в 2025 году за 11 млн рублей, то доходом будет считаться 3 млн рублей. Сумма налога составит:

• 13% с 2,4 млн рублей = 312 тыс. рублей;
• 15% с оставшихся 600 тыс. рублей = 90 тыс. рублей.

Общая сумма налога = 402 тыс. рублей.

Не нужно платить НДФЛ и отчитываться в налоговую, если недвижимость была в собственности более 5 лет (более 3 лет — если получена по наследству, в ходе приватизации, по договору пожизненного содержания с иждивением или является единственным жильем).

https://nalog-nalog.ru/ndfl/stavka_ndfl/s-2025-goda-prodazha-nedvizhimosti-oblagaetsya-ndfl-progressivno/

 

9 минут назад, Aspectre сказал:

Всегда думал, что это ндфл

Таки да, это НДФЛ. И рассчитывается он с разницы между стоимостью покупки и продажи... вот как-то так...

 

4 часа назад, Бештау сказал:

и 1 мио в качестве налогового вычета можно? 

Имущественный налоговый вычет, теоретически возможно, да, при соблюдении ряда условий. 

Например:

Цитата

Имущественный налоговый вычет — это сумма, которую государство возвращает налогоплательщику из ранее уплаченного НДФЛ при покупке недвижимости. В 2025 году максимальные суммы вычетов составляют:

440 000 рублей — за покупку жилья (13% от 2 млн рублей);

660 000 рублей — за уплаченные проценты по ипотеке (13% от 5 млн рублей).

Общая сумма возврата может достигать 1,1 миллиона рублей.

Кто имеет право на вычет?

Право на имущественный вычет имеют граждане, которые:

официально трудоустроены и уплачивают НДФЛ;

приобрели жилье (квартиру, дом, долю) или построили его самостоятельно;

оформили ипотечный кредит на покупку жилья.

Важно: вычет не предоставляется, если недвижимость приобретена у взаимозависимого лица (например, у родственника).

https://stavropol.cian.ru/blogs-kak-vernut-do-11-milliona-rublej-za-pokupku-kvartiry-v-2025-godu-podrobnyj-gid-po-novym-nalogovym-vychetam-339490/

 

[ser289 1586]

7 часов назад, Aspectre сказал:

Всегда думал, что это ндфл

Официально да в людях нет. Но слово доход присутствует и там и там

[StavBoy 455]

3 часа назад, ser289 сказал:

Официально да в людях нет. Но слово доход присутствует и там и там

Для большинства физ лиц доход= прибыль. Т.е. это  заработная плата. 

Для ИП уже стали делить налогообложение  УСН «Доходы» и УСН «Доходы минус расходы» ( что есть прибыль)

[Aspectre 2718]

4 часа назад, ser289 сказал:

Официально да в людях нет. Но слово доход присутствует и там и там

так отправили человека к властям за тем, чтобы спросить, почему налог назвали подоходным. я хоть и не власть, но ответил, что власти его так не называли, он называется ндфл

[Flamingo 4176]

17 часов назад, Бештау сказал:

думаешь 4,5 мио год назад пойдут в зачет? 

Как я понимаю, право собственности возникает с момента регистрации собственности, а не с того времени когда ты платил за нее денежки. будь любезен выждать 5 лет.

а вот вступил в наследство части квартиры в которой "прописан" уже 44 года и продать могу только через три года ( без уплаты налога) ну или как вариант продать и купить новое жилье в определенного срок. Кажется это 30 дней.

 

Конечно пойдет. И для налогов начало пятилетнего срока отсчитывается с момента когда ты полностью погасил свои обязательства перед застройщиком. То есть с момента внесения полной суммы на счет эскроу. Это если заключаешь договор с застройщиком. В случае переуступки не интересовалась, но по-моему там то же самое. 

[romanvlad 12821]

55 минут назад, StavBoy сказал:

Для ИП уже стали делить налогообложение  УСН «Доходы» и УСН «Доходы минус расходы» ( что есть прибыль)

Это чисто условные названия для УСН - Упрощенной системы налогообложения. 

Цитата

Согласно статье 41 НК РФ доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить. Величина доходов определяется исходя из цен сделки. В случае получения доходов в натуральной форме доходы определяются исходя из рыночных цен. Указанные цены формируются в порядке, установленном абзацем 2 пункта 3, а также пунктами 4 - 11 статьи 40 НК РФ, с учетом пункта 13 статьи 40 НК РФ.

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_40189/9149a80e5f351966f0cd461dca1fadeb3a7b36cd/#:~:text=Согласно статье 41 НК РФ,определяется исходя из цен сделки.

А вот уже коротко определение термина "доходы" на основе Налогового кодекса. 

[romanvlad 12821]

А то сейчас напутаем, один подразумевает народное понимание слова "доходы", второй ссылается на УСН "Доходы" которые по сути с оборота начисляются в этой упрощенной системе налогообложения, а третий будет оперировать терминами и понятиями из Налогового кодекса - в итоге пойми кто и что подразумевает в написанном...

[ser289 1586]

1 час назад, Aspectre сказал:

так отправили человека к властям за тем, чтобы спросить, почему налог назвали подоходным. я хоть и не власть, но ответил, что власти его так не называли, он называется ндфл

Всем пох реально. Никто не собирается покупать хату, но всем пздц как интересно обсудить сколько можно вычетов взять.

Edited October 14, 2025 by ser289

[romanvlad 12821]

9 минут назад, ser289 сказал:

всем пздц как интересно обсудить сколько можно вычетов взять.

Любовь нашего народа к халяве - это вечное!!!

[jojo 881]

В 14.10.2025 в 11:45, ser289 сказал:

Всем пох реально. Никто не собирается покупать хату, но всем пздц как интересно обсудить сколько можно вычетов взять.

да ББС уже не та. Куда-то подевались все подпольные миллионеры. Видимо больше не читают