про недвигу мысли

[Aspectre 2718]

Привет.
Решил тут поизучать рынок недвиги на горизонте 30 лет и пришел к выводу, что именно как спекуляция - доход приносило купить продать в 1999-2004, пока не было АСВ и депозиты не возвращались банками в случае чего, потом как возник АСВ, то недвига стала стухать на уровне купить продать, в цене не росла выше, чем депозиты\валюта, стала больше активом на старость, но была рич схема, грамотно выбрать котлован, вложиться и потом после постройки продать. Вот эта тема с котлованом хорошо работала примерно до 2009, пока не стало больно и цены на недвигу буксовали по сравнению с другими спекулятивными инструментами. 

Возьмем нативный и ванильный 2007 год, средняя з\п 15000 рублей и 2вушка новострой (не в зажопинских выселках) стоила 1,5млн. Это получается 100 зарплат, получали тогда на этапе покупки бетон и окна и дверь входную, которую лучше поменять, ибо открывалась консервным ножом. Если котлован, то стоил 1млн, рич схема была в этом, котлован купил, ждешь 3 года и продаешь за полтора, депозиты давали по 10% годовых и получалось, что за 3 года на депозите поднять можно было 34%, но не 50%, но на жадности можно было сгореть + ряд объектов построенные "узаконим потом через суд" можно было попасть на такие "условно" жилые и лютый неликвид. 

2009-2020 недвига как защитный актив проигрывает валюте, как доходный актив паритет депозитам, но ипотека позволяла взять и окупать платежами от сдачи (ну это самообман как инвестиция, но довольно неплохой вариант был для тех, кто покупал 2ое жилье, чтобы расплатиться по долгам за 1ое)

Потом эпоха "давайте спасем строительную отрасль" в 2020+ и очень лютый х2 за 2 года в доходности, что на этапе входа в котлован, что на вторичку. Депозиты, как вы помните, до сво давали смешные 5% годовых. Но больше выглядело это как отигрывание стоимости как защитный актив с 2008. Почему так получилось? Валюта из-за санкций перестала быть защитным активом, а те, кто обычно много заработали, они переложились в валюту, но потом сво и потом санкции и валюта, сначала спекулянтов вынесла в труху (те, кто на все по мантре "бакс всегда растет" зашел в бакс 100+ ценой и продавал с комиссией 30% потом, чтобы выйти из него) и получается кроме драг металлов, бетон со стеклами единственный защитный актив на доходы, а спекулятивный рынок сейчас в облигациях. Типо фермер продал урожай, заработал 50млн рублей, валюты не купить, в депозит положить на юр лицо - как вариант, если у тебя такой доход честно чистый, а если не, то покупаем этаж новостроя на родственников и ждем ЛДВ, оно и в цене вырастет и еще налог не придется платить. Но потом льготку убрали и ситуация в экономике сделало ипотеку недоступной для дохода и...

Ну вы знаете, что сейчас уже полтора года рынок серьезно забуксовал в недвиге (объекты на циан и авито с ценой исторической показывают то, что без дисконта в 15-20% ниже рынка, то объект ликвиден только в объявлении, в остальном обьекты для квартирантов и без отделки). Если же смотреть по деньгам с ситуацией 2007, то тут очень интересный момент, средняя зп сейчас 65к,  за 100 зарплат двушка будет квадратурей побольше на 10, а еще теплые полы, индивидуальное отопление, а еще не бетон, а уже предчистовая отделка, где значительно кост отделки срезается по сравнению с 2007. Это получается, что как квартира стоила 100 запрлат, так и стоит, только за теже деньги уже дается больше, но к сожалению, этажность х2 стала. 

Так вот к чему я подвожу, вообщем как защитный актив стрельнет новый (вернется валюта) или же драгметаллы станут более цивилизованно в рынке, то недвиге как защитный актив первого и второго выбора карачун. Как спекулятивный уже точно карачун, облиги корп и офз дают значительно больше доходности, депозиты на 2ом месте, а дальше наверное уже недвига, но ее проблема в ее ликвидности после 2024 года, купить легко, продать с доходом нелегко, опять же доходность только на момент желания продать, а не по факту сделки, там может стать грустно. 

Думаю как пойдет прогрев на тему возвращения МОЕХ в Forex (снятие санкций) и свободной конвертации валюты USD\EUR в РФ, как и перевод межбанк зарубеж, это будут хаи по квадратным метрам. Недвига так и будет стоить 100 зарплат, просто з\п могут не расти или же расти (но не расти в валюте) и будет формат движения рынка 2009-2019.

Что думаете? 

[archi 893]

Ну 130 000 руб. за квадрат это слишком 

[romanvlad 12821]

Думаю - Биткоин 

[Крымчанин 60]

недвигу надо брать коммерческую и желательно не в ставе

[Aspectre 2718]

10 часов назад, Крымчанин сказал:

недвигу надо брать коммерческую и желательно не в ставе

Это какую? 

10 часов назад, archi сказал:

Ну 130 000 руб. за квадрат это слишком 

На малогабаритных однушках такие цены вроде 

[Вася 717]

11 час назад, romanvlad сказал:

Думаю - Биткоин 

Думаю-дипозит

С недвигой мороки много.

 

 

[jojo 881]

Купить на котловане не равно спекуляция. Давно понятно, что рост стоимости недвижимости в рублях не опережает инфляцию. Если посмотреть в долларах, то тут вообще все печально.

Спекулятивные сделки я считаю 3-4 месяца, но это отдельный вид бизнеса и совсем не пассивный.

Тема с инвестициями в недвижимость более чем живая, но надо понимать цели. Не питайте иллюзий, в среднем инвестор получает 30-35% годовых на свой капитал и то, если звезды сойдутся, а так в основном до 20%. Эти цифры с учетом уплаты налогов. Многие горе инвесторы налоги не учитывают или не платят.

Коммерция при сдачи в аренду дает 8-10% годовых от стоимости самого актива. Окупаемость до 10 лет считается не плохой, без учета налогов. Если сидит сетевик типа КБ, то продает уже с окупаемостью в 14 лет.

Аренда квартир дает на много меньше, а геморроя больше.

Зато в недвижимость можно начинать инвестировать с не больших сумм от 150 тр и до бесконечности.

[ser289 1586]

Знаю очень много людей которые до сих пор берут и долевки и готовое потом делают ремонты и продают с хорошим наваром.

И депозиты в 20 процентов не прельщают их.

Лично себе взял ипотеку крайнюю потому что есть на мой взгляд небольшие излишки которые не хочется тратить на хотелки особо не нужные. И как пассивный доход в старости ибо на пенсию надежды нет.

Сейчас возможно жалею из-за больших переплат по кредиту. Хотя ставка 8%, с другой стороны понимаю что долги хорошо дисциплинируют. Ищешь дополнительный доход, стараешься каждый месяц доложить сверху. Без этого не смог бы столько собирать.

Ориентировочно 3-5 лет погашение долгов. Если раньше не продам и приобретение жилья не тут. Но это пока фантазии.

Недвига в любом случае неплохой инструмент

[romanvlad 12821]

29 минут назад, Вася сказал:

Думаю-дипозит

Это сейчас депозит высокий по причине такой ключевой ставки центробанка. Временное явление.

На длинной дистанции золото и Биткоин обогнали по доходности в любом случае.

18 минут назад, jojo сказал:

Коммерция при сдачи в аренду дает 8-10% годовых от стоимости самого актива. Окупаемость до 10 лет считается не плохой, без учета налогов. Если сидит сетевик типа КБ, то продает уже с окупаемостью в 14 лет.

Есть знакомый, он на своем участке медленно и ненапряжно годами ранее построил мини-гостиницу 3 этажа, без учета участка лет 10+ назад она обошлась ему порядка 4 млн. рублей тогда, может чуть больше. Перепробовал разные форматы, остановился на формате студенческого общежития т.к. занятость фактически круглый год и минимальное администрирование. В общем по моим прикидкам у него рентабельность явно более 20% годовых получалась, при том что за это время он уже окупил вложения, не считая потенциального роста в цене самой недвижимости потому как отчуждать эту собственность пока и в планах нет. 

Но тут и свой участок в центре сыграл роль, и строительство с личным участием с поэтапным вложением средств (эконом вариант без застройщика). 

[Shevmax 1393]

6 минут назад, jojo сказал:

Зато в недвижимость можно начинать инвестировать с не больших сумм от 150 тр и до бесконечности.

Раньше было проще обычным людям войти в это дело. Рассказываю (можно сказать классическую) схему. Раньше много кто делал такое.  Вот история про которую лично знаю:
Начало 2010-х: семья без детей покупают самую маленькую квартиру в перспективном на стадии котлована , за 600-700 т.р. В принципе можно было найти деньги на это.
Пока строится дом живут у родственников.
Как  только выдали ключи, сразу заезжают . Живут с голыми стенами, работают, попутно неспеша делают ремонт + чуть откладывают деньги.  Никакой толком мебели, спят на надувных матрасах итд итп.
Как только сделали ремонт, сразу продают. Но уже наценка +100к за ремонт и +100к за то что дом сдан. Такие квартиры как пирожки разлетались, особенно среди приезжих с республик. 
Причем продажа была двумя договорами : недвига (цена покупки, чтобы налоги не платить) + неотделимые улучшения 
Ну так вот,  продают эту квартиру и сразу же покупают квартиру опять на стадии стройки  (в идеале 1-2 месяца до ключей), но квадратурой больше.  Это время снова живут у родителей, либо снимают халупу на окраине.
Как только выдают ключ, сразу схема повторяется. В итоге подход такой:
 маленькая однушка ->  большая однушка -> маленькая двушка -> большая двушка -> две маленьких однушки.
В итоге за 5-6 лет вышли почти с нуля на две квартиры. Одну сдают,  а со второй опять начали мутить такую же схему.  Но начиная с 2020-х схема обламалась. Сначала непонятка в ценообразовании, когда цены каждый месяц начали адски дорожать. 
Потом дошло до того что вторичка по цене не так сильно отличалась от котлована, а вот нормальный ремонт уже стоил прилично.  Ну и сложности с налогами уже пошли т.к. за год  разница цены покупки и продажи уже была солидная. 

 

[TaiTeKi 16039]

7 минут назад, Shevmax сказал:

Раньше было проще обычным людям войти в это дело. Рассказываю (можно сказать классическую) схему. Раньше много кто делал такое.  Вот история про которую лично знаю:
Начало 2010-х: семья без детей покупают самую маленькую квартиру в перспективном на стадии котлована , за 600-700 т.р. В принципе можно было найти деньги на это.
Пока строится дом живут у родственников.
Как  только выдали ключи, сразу заезжают . Живут с голыми стенами, работают, попутно неспеша делают ремонт + чуть откладывают деньги.  Никакой толком мебели, спят на надувных матрасах итд итп.
Как только сделали ремонт, сразу продают. Но уже наценка +100к за ремонт и +100к за то что дом сдан. Такие квартиры как пирожки разлетались, особенно среди приезжих с республик. 
Причем продажа была двумя договорами : недвига (цена покупки, чтобы налоги не платить) + неотделимые улучшения 
Ну так вот,  продают эту квартиру и сразу же покупают квартиру опять на стадии стройки  (в идеале 1-2 месяца до ключей), но квадратурой больше.  Это время снова живут у родителей, либо снимают халупу на окраине.
Как только выдают ключ, сразу схема повторяется. В итоге подход такой:
 маленькая однушка ->  большая однушка -> маленькая двушка -> большая двушка -> две маленьких однушки.
В итоге за 5-6 лет вышли почти с нуля на две квартиры. Одну сдают,  а со второй опять начали мутить такую же схему.  Но начиная с 2020-х схема обламалась. Сначала непонятка в ценообразовании, когда цены каждый месяц начали адски дорожать. 
Потом дошло до того что вторичка по цене не так сильно отличалась от котлована, а вот нормальный ремонт уже стоил прилично.  Ну и сложности с налогами уже пошли т.к. за год  разница цены покупки и продажи уже была солидная. 

 

а жить всю жизнь в помойке, в халупе, у родственников и на надувных диванах им в кайф?))главное потом надувную детскую кроватку купить)

[Shevmax 1393]

18 минут назад, ser289 сказал:

Знаю очень много людей которые до сих пор берут и долевки и готовое потом делают ремонты и продают с хорошим наваром.

Вот выше я описал как раз схему одних людей.  Сейчас такой подход рискованный. Потому что если что-то пойдет ни так и цена упадет, то будет облом. 
Не помню какой это год был (2015-2016 вроде), юсишники подняли цены до 42к за квадрат, еще и доллар пополз, еще и непонятки после 2014. В итоге на панике люди начали вкладывать в недвигу. А потом буквально через пару лет цена упада до 25к за квадрат. 
У кого была возможность держать дольше, у тех норм, а вот кто слился сразу после падения тем конкретно в минусах были.

 

[Shevmax 1393]

Только что, TaiTeKi сказал:

а жить всю жизнь в помойке, в халупе, у родственников и на надувных диванах им в кайф?))главное потом надувную детскую кроватку купить)

Ну так пока молодые были, то почему бы и нет. Зато на пустом месте иметь пару квартир почти с нуля и дальше уже спокойно жить. 
Еще одна парочка была совсем другая - у тех уже были взрослые дети и тоже самое прокрутили и сейчас имеют доп заработок на сдаче пары однушек. 

 

[jojo 881]

12 минуты назад, Shevmax сказал:

Раньше было проще обычным людям войти в это дело. Рассказываю (можно сказать классическую) схему. Раньше много кто делал такое.  Вот история про которую лично знаю:
Начало 2010-х: семья без детей покупают самую маленькую квартиру в перспективном на стадии котлована , за 600-700 т.р. В принципе можно было найти деньги на это.
Пока строится дом живут у родственников.
Как  только выдали ключи, сразу заезжают . Живут с голыми стенами, работают, попутно неспеша делают ремонт + чуть откладывают деньги.  Никакой толком мебели, спят на надувных матрасах итд итп.
Как только сделали ремонт, сразу продают. Но уже наценка +100к за ремонт и +100к за то что дом сдан. Такие квартиры как пирожки разлетались, особенно среди приезжих с республик. 
Причем продажа была двумя договорами : недвига (цена покупки, чтобы налоги не платить) + неотделимые улучшения 
Ну так вот,  продают эту квартиру и сразу же покупают квартиру опять на стадии стройки  (в идеале 1-2 месяца до ключей), но квадратурой больше.  Это время снова живут у родителей, либо снимают халупу на окраине.
Как только выдают ключ, сразу схема повторяется. В итоге подход такой:
 маленькая однушка ->  большая однушка -> маленькая двушка -> большая двушка -> две маленьких однушки.
В итоге за 5-6 лет вышли почти с нуля на две квартиры. Одну сдают,  а со второй опять начали мутить такую же схему.  Но начиная с 2020-х схема обламалась. Сначала непонятка в ценообразовании, когда цены каждый месяц начали адски дорожать. 
Потом дошло до того что вторичка по цене не так сильно отличалась от котлована, а вот нормальный ремонт уже стоил прилично.  Ну и сложности с налогами уже пошли т.к. за год  разница цены покупки и продажи уже была солидная. 

 

эти все схемы с котлованами ушли после введения СКРО счетов.

Касательно входа от 150 тр я писал про сейчас, лет 5 назад можно было и с 20 тысячами в кармане заходить, но сейчас времена ушли.

[=DжыN= 463]

9 минут назад, jojo сказал:

эти все схемы с котлованами ушли после введения СКРО счетов.

Касательно входа от 150 тр я писал про сейчас, лет 5 назад можно было и с 20 тысячами в кармане заходить, но сейчас времена ушли.

как выглядит вход в инвестиции в недвижимость в 150 тыс руб?

[Shevmax 1393]

16 минут назад, jojo сказал:

эти все схемы с котлованами ушли после введения СКРО счетов.

А почему? Вернее в чем разница? Понятно, что без долевого приходится застройщику работать за свои или кредитные деньги что сказывается на цене.  Но в целом то разница осталась: цена до ключей и цена после ремонта.

Edited January 27 by Shevmax

[Shevmax 1393]

5 минут назад, =DжыN= сказал:

как выглядит вход в инвестиции в недвижимость в 150 тыс руб?

видимо только кладовки покупать, а потом сдавать.

[Вася 717]

43 минуты назад, romanvlad сказал:

Это сейчас депозит высокий по причине такой ключевой ставки центробанка. Временное явление.

На длинной дистанции золото 

Ну и нихай) что временное  потом будем думать куды бечь))

Вот совсем недавно закрылся дипозит у меня в ВТБ под 22,5% это как пенсионеру мне дали такой %, для обычных)) людей меньше. Сейчас по той же системе)) кажись 15% и это неплохая прибавка к пенсии которую с нового года повысили 

Золото в длинную, говоришь)) да оно только за этот год рвануло в небеса)) чото уже 5000$ за унцию.

 

И про долевое участие вышла сиатистика вот

155 миллиардов минус

 

Edited January 27 by Вася

[jojo 881]

5 минут назад, =DжыN= сказал:

как выглядит вход в инвестиции в недвижимость в 150 тыс руб?

купить кладовку и сдать или перепродать. Так же можно купить участок где-нибудь на выселках и ждать развития.

2 минуты назад, Shevmax сказал:

А почему? Вернее в чем разница? Понятно, что без долевого приходится застройщику работать за свои или кредитные деньги что сказывается на цене. 

разница в том, что застройщику деньги не нужны и часть дохода который раньше забирали дольщики, теперь забирает банк. Максимальные скидки будут к сроку сдачи. Так же наблюдается перекос рынка, когда в одном и том же ЖК квартира от собственника с ключами и документами на много дешевле, чем у застройщика. 

[jojo 881]

Недвижимость шикарный инструмент как для инвестиций, так и для защиты активов. Вот к примеру, буду я старый и тупой. Не надо сбрасывать со счетов, что возможно поедет у меня кукуха. Так вот если у меня будут 2 однушки, которые буду сдавать, то как минимум это будет давать среднюю ЗП по региону. Значит на еду и все старческие дела денег хватит.

[=DжыN= 463]

2 минуты назад, jojo сказал:

купить кладовку и сдать или перепродать. Так же можно купить участок где-нибудь на выселках и ждать развития.

я, в принципе, так и представлял.... просто подумал: вдруг еще какое "ноу-хау" :( 

по кладовкам: целевая аудитория, что на сдачу, что на продажу, ну оооочень мала.

а по участкам за 150-300 тыс такое впечатление, что роста их цены (а цена-это не то, сколько продавец хочет, а то, за сколько реально купят) можно и не дождаться, равно дождаться прибыли не выше депозита, тоже :(

[=DжыN= 463]

Только что, jojo сказал:

Недвижимость шикарный инструмент как для инвестиций, так и для защиты активов. Вот к примеру, буду я старый и тупой. Не надо сбрасывать со счетов, что возможно поедет у меня кукуха. Так вот если у меня будут 2 однушки, которые буду сдавать, то как минимум это будет давать среднюю ЗП по региону. Значит на еду и все старческие дела денег хватит.

это через сколько лет?

просто нынешняя стоимость этих двух однушек к тому времени даже на ОФЗ или депозитах станет такой, что доход от нее будет приносить соразмерно аренде этих однушек, но без гемора. ИМХО

[Shevmax 1393]

1 минуту назад, =DжыN= сказал:

а по участкам за 150-300 тыс такое впечатление, что роста их цены ..

Ну тут нужно иметь в друзьях какого нибудь депутата, который будет в курсе планируемых изменений и строительств. Поэтому и получается так что знающие люди покупают никому не нужные участи, зная что через пол года объявят что земля войдет в состав города, либо рядом будет построен жк и инфраструктура и тогда за год цена может раза в 2 взлететь.

[Вася 717]

7 минут назад, =DжыN= сказал:

я, в принципе, так и представлял.... просто подумал: вдруг еще какое "ноу-хау" :( 

по кладовкам: целевая аудитория, что на сдачу, что на продажу, ну оооочень мала.

а по участкам за 150-300 тыс такое впечатление, что роста их цены (а цена-это не то, сколько продавец хочет, а то, за сколько реально купят) можно и не дождаться, равно дождаться прибыли не выше депозита, тоже :(

Хз если срочно понадобились деньги из дипозита можно быстро буквально моментально))) выскочить пусть с потерей процентов но с основной суммой. С недвигой так не получится. Мороки много))

[archi 893]

свежее :

РБК: россияне массово расторгают сделки в новостройках

В 2025 году в России были расторгнуты 14,2 тысячи договоров долевого участия (ДДУ) на общую сумму 155 млрд рублей. Доля расторгнутых ДДУ составила 3% от всех сделок в новостройках за год, пишет РБК со ссылкой на данные «ДОМ.РФ».

Количество и объем расторгнутых сделок стали максимальными за последние пять лет: в прошлом году россияне расторгли ДДУ на сумму 91 млрд рублей (1,9% от общего объема продаж), в 2023-м — 65 млрд рублей или 1,3%.

В «ДОМ.РФ» считают, что расторжения сделок стали следствием предоставления рассрочек и рыночной ипотеки по высоким ставкам.

Edited January 27 by archi